新加坡金融管理局优化不动产投资信托基金杠杆率要求并采用额外信息披露要求
A&G 新闻 23 December 2024
在2024年11月28日，新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore，以下简称MAS）发布了更新后的《集体投资计划准则》（Code on Collective Investment Schemes，以下简称《准则》），旨在优化不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，以下简称REIT）行业的杠杆率要求。
- 背景
MAS于2024年7月24日发表了一份征求意见稿，以寻求公众对于REIT杠杆率要求修订草案的反馈与意见。在2024年11月28日，MAS公布了其对收集到的反馈意见的回应（以下简称回应），指出此次修订获得了来自各个领域反馈者的广泛支持。
- 所有REIT的最低利息备付率门槛为5倍，总杠杆率上限为50%
为了优化杠杆率要求，修订后的《准则》规定了最低利息备付率（Interest Coverage Ratio，以下简称ICR）门槛为1.5倍，同时将总杠杆率统一限定为50%。这一修订于2024年11月28日生效。此前的规定为，只有当REIT计划将总杠杆率从45%提高至50%时，才需要满足最低ICR为2.5倍的要求。
修订后的《准则》将此前ICR的两种定义（即ICR和调整后的ICR）简化为一种。为了将ICR与1.5倍门槛的标准进行比较，MAS在回应中明确指出其计算公式是，将过去12个月的息税折旧摊销前利润（以下简称EBITDA，排除衍生品和投资性地产的任何公允价值变动影响以及外汇折算影响）除以过去12个月的利息支出，借贷相关费用以及混合证券的分红。
MAS指出，ICR和杠杆率要求不仅能够提供操作灵活性，还可以协同推动所有REIT实现审慎借贷。保持最低ICR在任何情况下都是1.5倍的要求，强调了REIT基金经理应确保REIT有能力支付所有利息的责任，而杠杆率上限为50%的要求也起到助推的作用。
- 针对杠杆率和ICR水平前景及管理的额外信息披露要求
为了进一步完善REIT金融管理的问责机制，REIT将被要求在财务业绩公告以及年度报告中，就其杠杆率及ICR水平的前景和管理提供额外的信息披露。以下强化的信息披露要求将适用于在2025年3月31日当天或之后结束的财务周期：
- REIT基金经理应当在任何2025年3月31日或之后结束财务期间的REIT财务业绩中期、全年公告以及年度报告中披露他们对REIT杠杆率和ICR水平的管理计划。
- REIT还应当开展EBITDA 和利率变化对REIT的 ICR 造成影响的敏感性分析并进行披露。该敏感性分析应当至少涵盖以下两种独立情形，一是EBITDA下降10%的情形，二是利率上涨100个基点的情形。MAS在回应中明确指出敏感性分析不应排除固定利率贷款或固定利率对冲贷款，否则可能会导致利率变动的影响被低估，尤其是在固定利率贷款或其对冲贷款即将到期的情况下。此外，敏感性分析应当基于每个REIT的加权平均利息成本进行计算。
- 当REIT的ICR低于8倍时，REIT基金经理应当采取措施并/或落实已制定计划，以提升REIT的ICR，并在任何2025年3月31日或之后结束的财务期间的REIT财务业绩中期、全年公告以及年度报告中披露这些额外信息。
