2025年1月1日起越南房地产业务将发生的重大变化

知识亮点 6 February 2024

2023年11月28日，越南国会通过了2023年第29/2023/QH15号《房地产经营法》（2023地产法），该法案将于2025年1月1日起生效，并取代了第66/2014/QH13号《房地产经营法》（2014地产法）。2023地产法的通过标志着越南房地产市场的一个显著里程碑，为管理这一重要市场提供了明确和严格的规定，并可能促使房地产市场有更好的表现。本文将探讨2023地产法的主要亮点。

 

1.可交易的地产和房地产项目的类型

2023地产法将地产分为以下几类：(i) 建筑工程；（ii）建筑工程的占地面积；以及（iii）房地产项目中设有技术性基础设施的土地的相关使用权。具体而言，2023地产法规定了可用于房地产交易的以下内容：

• 住宅地产和未来待建成的住宅用房；
• 建筑工程和未来待建成的建筑工程，包括具有教育、医疗、体育、文化、办公、商业、服务、旅游、住宿、工业等功能的建筑工程，以及混合功能的建筑工程；
• 建筑工程占地面积以及未来待建成的建筑工程占地面积；
• 房地产项目中设有技术性基础设施的土地相关使用权；和
• 房地产项目。

越南政府将在指导法令中提供有关建筑工程的更多详情，包括关于占地面积等，以便各方在实践中应用。

2023地产法下有关可用地产的最新定义和分类显得更加灵活和广泛，并且包含具有混合功能的地产，例如越南房地产市场现有的酒店式公寓、店屋、办公酒店，以及未来的新型地产。

 

2.投资者可投资的房地产业务范围

2023地产法旨在澄清允许投资者从事的房地产经营活动的范围并提供与之相关的更多细节。2023地产法下的房地产制度的变化是基于从2014地产法在实际应用中汲取的经验教训，以及与其他相关法律保持一致的考量。

具体而言，2023地产法规定了允许以下组织和个人投资的房地产经营活动范围。

编号	关于	第1组	第2组
1	受影响的群体和个人	越南国内的组织和个人； 居住在海外且有权利进入越南的越南公民；和 拥有外资且不受《投资法》下适用于外国投资者的投资条件和程序约束的商业组织（豁免的外商投资企业）	居住在海外的非越南公民身份但被允许进入越南的越南人；和 拥有外资且受《投资法》下适用于外国投资者的投资条件和程序约束的商业组织（未豁免的外商投资企业）
2	投资与开发	投资兴建用于出售、租赁或租购的住宅地产和建筑工程	投资兴建与土地使用权有关的住宅地产和建筑工程，目的是为了用于出售、租赁或租购，并且房地产项目的实施需遵守土地法律规定的土地使用形式、用途和期限
		投资兴建房地产项目中的技术性基础设施，目的是为了转让、租赁或再租赁设有技术性基础设施的土地相关使用权	投资兴建房地产项目中的技术性基础设施，目的是为了转让、租赁或再租赁设有技术性基础设施的土地相关使用权，并且遵守土地法律规定的土地使用形式、用途和期限
3	购买和租赁地产并用于再租赁	购买或租购住宅地产、建筑工程和建筑工程的建筑占地面积，目的是为了出售，租赁或租购	不适用
		租赁住宅地产、建筑工程、建筑工程中的建筑占地面积并用于再租赁	租赁住宅地产、建筑工程、建筑工程中的建筑占地面积并用于再租赁
		租赁房地产项目中设有技术性基础设施的土地使用权并用于再租赁	不适用
		取得房地产项目中设有技术性基础设施的土地使用权并用于转售或租赁	不适用
4	项目收购	接收全部或部分转让的房地产项目，用于进一步投资建设和经营	接收全部或部分转让的房地产项目，用于进一步投资建设和经营

 

3.关于待建成地产的出售/租购的付款

担保

与2014地产法一样，2023地产法要求住宅房地产开发商获得在越南合法经营的国内商业银行或外国银行分行出具的银行担保，以保证其向客户出售住宅地产中的财务义务。然而，尽管2014地产法规定在任何情况下开发商都需要为所有客户提供担保，但2023地产法提供了例外情况，如果开发商取得了客户的书面同意，则不需要提供银行担保。这项新规定可能帮助住宅房地产开发商和客户降低成本，但前提是客户对与房地产开发商相关的财务风险完成评估。

付款安排

2023地产法规定，出售或租购地产时（包括住宅地产、建筑工程或占地面积），应支付的最高保证金为总价的5%。2014地产法没有相关限制。

关于待建成地产的付款仍然与项目的施工进度挂钩，这与2014地产法一致，具体如下所示：

编号	进度	销售和购买	租购
1	首次付款	最高为合同金额的30%，包括保证金	最高为合同金额的30%，包括保证金
2	后续的分期付款	根据施工进度；移交地产前的预付款总额如下： 如果卖方是未豁免的外商投资企业：最高为合同金额的50% 如果卖方是豁免的外商投资企业：最高为合同金额的70%	根据施工进度，但在地产移交之前的预付款总额最高为合同金额的50% 剩余金额以租金的方式按合同约定的一定期限内支付
3	在发放客户名下的土地使用权证书和土地附着资产所有权证书前的付款总额	最高为合同金额的95% 合同剩余价款在发放客户名下的土地使用权证书和土地附着资产所有权证书后进行支付

 

4.房地产交易和房地产服务的支付方式

2023地产法规定，房地产交易和房地产服务的所有现金支付必须通过银行账户进行。这澄清了现有的相关规定，因为2014地产法对接收付款的方式规定不明确，导致目前的做法是通过现金或非银行支付的方式进行支付。2023地产法还指出，越南官方将颁布政策，允许组织和个人在房地产交易中以非现金的方式进行支付。这一新要求提高了房地产业务交易的透明度，并支持了反洗钱工作。

 

5.房地产交易中的模板合同

2023地产法要求房地产项目投资者和从事房地产业务的企业在经营活动中使用规定的模板合同。这一要求符合第02/2022/ND-CP号法令，该法令为2014地产法的某些条款提供了指导。然而，实际操作中的考虑则为是否必须以不变的形式使用这些模板，或者当事人只需确保在其合同中包括规定模板中提供的关键条款就足够了。

2023地产法第44.1条规定了房地产交易模板合同的清单。将来政府将通过指导性法令发布这些模板。同时，从业者也希望官方就这些模板中的具体术语及其在实践中的使用提供更详细的指导。

 

6.发布有关正在交易的房地产和房地产项目的信息

2023地产法将房地产透明度列为优先事项，要求企业在建设部的住宅和市场信息系统以及房地产企业网站上公布所有有关房地产和项目的详情。

 

7.开展房地产相关服务业务的前提营业条件

从事房地产经纪服务、房地产咨询服务、房地产管理服务的企业，必须在开业前将企业情况报送所在地省级房地产经营管理机构。有关资料会张贴在该署管理的与住宅地产及房地产市场有关的系统内。

 

8.开展房地产经纪业务的经营条件

2023地产法不再允许自然人以个人名义提供房地产经纪服务，并要求个人通过房地产经纪公司或交易所公司提供这项服务。同时，开展房地产经纪业务也有新的经营条件，具体如下：

• 人员：一名经认证的经纪人将被视为足够满足条件（相比目前规定的最少两名经纪人有所减少）。
• 经营要求：企业必须并按照政府的规定执行与服务有关的具体规则，并维护足够的实体和技术性设施。

上述要求有望提升越南房地产经纪业务的市场专业性和透明度。